高層定調,疫情催化,這個萬億級黃金賽道加速浮現!

高層定調,疫情催化,這個萬億級黃金賽道加速浮現!

(原標題:高層定調,疫情催化,這個萬億級黃金賽道加速浮現!)

2020年,幾乎每天都在見證歷史。

貨幣大放水,牽動物價房價,疫情之下,居所成了“安身立命”的剛需,最近,又傳來長租公寓爆雷的消息,“蛋殼”碎一地,讓本就艱難的打工人雪上加霜。

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看來,對普通人而言,有套房比什麼都強。

而對有房一族來說,疫情期間最大的感觸莫過於:好的物業,要來一打。精細化管理,嚴控人員出入、買菜送菜,有的小區硬是把兇悍的新冠肺炎擋在鐵門外。

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疫情,加速了行業的重新洗牌。譬如物管行業,在疫情催化下,加上高層釋放舊改等強勁需求後,正加速擴張,勢如破竹。

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極有可能在這兩年發生的一件事是,全國物管行業經營收入突破萬億。這意味着,一條萬億級的黃金賽道,已經加速浮現!

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很多人都沒有想到,物管行業的蛋糕居然有這麼大。

中國物業管理協會發布的數據顯示,2018年,物管行業經營收入達7043.6億元,同比增長17.25%。而且還在加速增長。

預計到2023年,行業收入規模將超過2萬億元。

即使按2018年的增速保守估算,中國物管行業的經營收入,有望在明年破萬億。

外部大環境的鉅變,也起到了重要的催化作用。

首先是疫情,讓大家感受到物業的重要性。可以忍受停水停電,但不能沒有物業。

其次,高層定調,加速舊改,也將釋放對物管的巨大需求。

以前是棚改,拆遷戶拿到拆遷款後大量買樓,助推房價。現在棚改結束,舊改來臨,老舊小區不必夷爲平地,加裝電梯,粉刷牆面還能繼續住。要是像現代小區一樣,引進先進物業,配上管家,也是美滋滋。

目前,全國共有老舊小區近17萬個,涉及居民超過4200萬戶。今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,相比去年增加了一倍。老舊小區改造後,必將引入專業化的物業管理,從而釋放出海量的市場需求。

另有分析認爲,目前,大家對“產品”更關注,比如房子的戶型、公共面積等,現在正慢慢過渡到對“服務”的需求。出門旅行,就想讓管家幫忙,給家裏的花澆澆水。

更重要的是,這些需求的釋放,恰好與國家戰略相吻合。

今年兩會期間,高層指出,要逐步形成以國內大循環爲主體,國內國際雙循環相互促進的新發展格局。

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以前靠出口,日子過得挺滋潤。現在國際局勢複雜,新冠疫情仍在肆虐,不得不調轉船頭,擴大內需。挖掘新的消費機會,可以帶來消費增量,甚至有可能成爲中國經濟發展的重要抓手。

蓬勃興起的物管需求,不就是一個巨大的內需嗎?

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不過說實話,與國外相比,中國的物管行業還處在初級階段。

目前,營收最高的物管企業大概在百億左右,在整個物管行業經營收入的佔比不過約1.5%。

一些實力較弱的物管企業,佔比甚至不到0.03%。

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比起房企龍頭在房地產行業大約3.5%的市場佔有率,物業龍頭還只是個“毛頭小子”,提升空間非常大。

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和國外對比一下,就更明顯了。

全球物管龍頭仲量聯行(JLL)、戴德樑行(CWK)、第一太平戴維斯(Savills)、世邦魏理仕(CBRE)、高力國際(CIGI)全球佈局,也都不依附任何地產開發商,照樣風生水起。

而國內的物管行業,普遍處在尚未走出國門,甚至需要母公司輸血的境地。

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也就是說,行業龍頭尚未確定,洗牌仍在繼續。

一些大步快跑的物管企業,還有機會後者居上,顛覆行業格局。現在,正是最膠着的搶灘時刻。

所以我們看到,近年來,越來越多的房企加入這個賽道,並掀起一股股分拆物管上市潮。

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加速搶佔賽道,加入行業龍頭爭奪戰。

光是今年10月,就有4家物管企業去了港交所敲鐘。如今,排隊IPO的物管企業還有十幾家。

然而,目前的物業板塊整體承壓不斷下行。

9月份以來,港股物業板塊整體下調,多隻明星股票翻綠,甚至有的股票開盤破發,和疫情期間跑贏大盤形成鮮明對比。看來,物管熱的浪潮開始退去,虛高的估值正在回調,壘高的泡沫已經破裂,物業股投資價值已經慢慢迴歸理性。

儘管如此,實力強勁的物業股還是備受青睞。

融創服務,就是其中的一家“種子選手”,突飛猛進的勢頭,引起行業和市場的一片驚呼。

11月19日,融創服務正式登陸香港主板,上市首日開盤價11.6港元,市值近350億港元,在物管行業里名列前茅。當日收盤報14.14港元,漲幅21.90%,總市值424億港元。

此前,融創服務的發行獲得了機構投資者的多倍強勁認購,如騰訊、IDG資本、高瓴資本、雪湖資本。

其中,騰訊對融創服務的投資,是其在物管行業最大一筆基石投資。而IDG資本則是在物管領域的首次基石投資。資本的眼光都很毒辣,幾大知名投資機構參與配售,表明融創服務的實力確實不一般。

對於物管板塊,資本最看重的,還是規模和外拓能力。

截至9月30日,公司合約建築面積2.47億平方米;在管建築面積1.16億平方米。根據中國指數研究院統計,2019年融創服務的整體增長率(按在管建築面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算)爲94.1%,是“中國增長最快的大型物業管理服務商”。而到去年,全國在管面積破1億的企業,也就15家。

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當然,融創服務的野心不止於此,也在積極開闢外拓這條途徑。

大衆蔚領從此不在低調、價格大跳水。

我國房地產行業已進入存量房時代,地越來越少,融創拿地再生猛也無法扭轉現狀。而隨着舊改如浪潮般席捲而來,物管需求急劇膨脹,積極外拓,加大收併購力度成了物管企業的必然。

這兩年,融創服務的版圖不斷擴張,並不斷涉足非住宅物業,加強綜合管理能力,探索多樣發展可能性。

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去年11月,融創服務完成對成都環球世紀的整合,非住宅物業佔比91.2%。今年5月,又收購開元物業,6月又馬不停蹄地和陽光郡置地達成戰略合作協議。8月,融創服務又與南昌成立合資公司江西融政,在城市服務整合管理領域展開深度合作,致力打造江西最大的公衆物業集成服務商……

一個很有意思的現象是,雖然融創服務的版圖不斷擴張,但在管物業絕大部分集中在熱點一二線城市,比例高達86.1%。整個融創也一樣,土儲約80%位於高能級的一二線城市。

這和融創的發展路線密不可分——堅持“區域聚焦”和“高端精品”。和一般的房企不同,融創並沒有全國廣撒網,而是聚焦京津滬渝杭五大核心城市。併購策略也獨樹一幟,不是收購整個企業,而是收購陷入困境的單個項目,從而提高效率,保持高週轉。融創自己就說過:

購買一個擁有五個強項目和五個弱項目的整體是沒有意義的,公司寧願直接就一個地點或幾個項目進行談判。

其實近些年,特別是今年以來,國內樓市大分化趨勢越來越明顯。不僅不同城市,甚至同一個城市的不同地段,房價都是天壤之別。

一個很重要的原因是,不同城市發展差距越拉越大,大家開始用腳投票。當前城市競爭呈現強者越強,弱者越弱的馬太效應。

隨着當前經濟形勢的延續和內循環的啓動,北上廣深及其周邊城市,杭州、成都、重慶、長沙等熱點二線城市,實力將越來越強。大城市無法輻射的城市,註定逐漸黯淡。

融創一直以來就有這種預判,並作出相應的戰略選擇,足見高明之處。

而僅僅依靠佈局幾大重點城市,融創的行業排名就很靠前。

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中國房地產業協會等機構公佈的2020年中國房企500強榜單顯示,融創僅在恆大、碧桂園和萬科之後,位列第四。

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同時,區域深耕爲融創打磨精品奠定基礎。如北京壹號院、蘇州桃花源,都是其高端代表作。北京壹號院,甚至成爲比肩倫敦海德公園一號、紐約公園大道432號的建築。

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融創北京壹號院/圖源:融創官網

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融創蘇州桃花源實景圖/圖源:融創官網

這種對卓越品質的追求同樣延續到了融創服務。

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一個簡單的例子:融創華南在業內首次提出“歸心社區全景服務體系”,並於去年提出“歸心交付2.0體系”,設置工地參觀環節,讓業主看到完工後看不到的東西,使其安心。

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有一種說法是,2017年到2019年的新房儘量不要買。因爲這兩年開發商拼命建設,同時又碰上限價、還債、密集的樓市調控,新房質量不斷突破下限。

融創開放工地參觀,類似於餐飲業的“明廚亮竈”,把建設過程暴露在陽光下,展現在業主眼前,一方面是對自己的建造質量放心,也是對業主負責。

所以,覆盤融創發展歷程,會發現打造“品質護城河”一直是融創最重要的事。

卓越的產品力、客戶滿意的服務是融創多年來鮮明的標籤。

截至去年底,融創服務年度物業管理服務合同續約率高達99.7%,用戶粘性相當強。

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一點一滴積攢起來的口碑,加上融創母公司優質的土地儲備,以及極強的外拓能力,融創服務將加速崛起,勢必成爲行業頭部物管企業。

如今,這個行業的風口也來了。

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除了舊改,今年10月,高層印發《近期擴內需促消費的工作方案》,提出要推動物業服務線上線下融合發展,搭建智慧物業平臺。

這是國家層面第一次把物業管理納入擴內需的核心領域,同時也是政策層面第一次明確鼓勵物業管理公司依託科技賦能,開展社區增值服務。

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這是前所未有的機遇。融創,也順勢而爲,殺入了這盤大棋。

今年9月,融創服務完成對鋒物科技的戰略投資,探索“5G+物業”新模式,打通線上線下服務,進一步促進智慧化業主生活服務平臺和管理服務體系建設。

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相比於4G,5G並不是多了1個“G”這麼簡單,而是實現了萬物互聯。而配合着物聯網,物管的服務可以上升多個level。

疫情期間,多個小區加裝了物聯網感應設備,並結合互聯網、人工智能技術,實現7×24小時不間斷監控。人臉識別攝像頭精確捕捉人臉信息,並結合體溫數據,有效阻止非小區業主進入,並將體溫異常信息反饋給物業工作人員,大大提高工作效率與準確性。

未來,5G+物業,還有更多的想象空間。

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同樣,在不遠的將來,憑藉着自身實力、政策加持以及黑科技助力,融創服務或將成爲這條賽道里的最大黑馬。

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